Спрос на апартаменты

Государством не предусмотрено и не практикуется субсидирование ипотечного кредитования на покупку апартаментов, что, тем не менее, не оказывает негативного влияния на их привлекательность и положение на рынке. Стимулирует растущий спрос на апартаменты стабильно более низкая, в сравнении с квартирами, цена и перспектива юридического признания этих помещений жилыми. Соответствующий законопроект с весны 2021 года рассматривается профильными комитетами Государственной думы.

Спрос

Ситуацию с апартаментами удобнее анализировать на примере статистики по столичному рынку недвижимости, отличающейся высокой точностью и полнотой результатов. С небольшой относительной погрешностью она применима и к остальным регионам России.

В I полугодии 2021 г. рынок «старой» Москвы в сегменте сделок с апартаментами вырос на 92% по отношению к тому же периоду предыдущего года, и в численном измерении достиг показателя 3,4 тысячи (по данным АН «Метриум»). Квартир в новостройках за это время также продано больше, но лишь на 60%. То есть спрос на апартаменты в Москве в1,5 раза выше, нежели на жилье в многоквартирных домах, хотя при покупке первых невозможно воспользоваться льготными ипотечными программами со ставкой до 6,5%. Покупателей вполне устраивает подешевевшая в последние годы обычная ипотека, а главным стимулирующим фактором по-прежнему остается выгодная цена этого формата недвижимости.

Динамика спроса на квартиры и апартаменты в «старой» Москве в I полугодии 2021 года по сравнению с I полугодием 2020 года

 Источник: «Метриум» 

По мнению экспертов, для потенциальных покупателей недвижимости с ограниченным бюджетом, кому не столь важна постоянная регистрация по месту проживания, нет лучшей альтернативы квартирам, чем апартаменты. К тому же они, с учетом перманентного роста цен на жилье, выгодны для инвестирования с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи. Сегодня разница в стоимости квартир и апартаментов, сопоставимых по площади, качеству строительства и интерьерной отделки, локации достигает 15-30% в пользу последних.

Также стимулом повышенного спроса на апартаменты в Москве, Санкт-Петербурге и иных городах России остается приобретающая реальные очертания вероятность изменения правового статуса этих помещений – признания их жильем. Потребительский интерес особо возрос после официального размещения проекта соответствующего закона с целью оценки заинтересованными сторонами его положений и внесения необходимых коррективов. Причем, одновременно с общим ростом числа сделок по апартаментам на 40-50% увеличился и объем их продаж в ипотеку. При отсутствии поддержки от государства положительную роль здесь сыграло снижение стоимости коммерческого кредитования.

По наблюдениям резидентов рынка, наибольший подъем спроса на апартаменты в первом полугодии 2021 г. наблюдался в комфорт-классе. Это мотивировано большей зависимостью клиентов данного сегмента от социальной инфраструктуры (детские сады, школы, больницы и т.д.), для пользования которой необходима регистрация по месту жительства. Покупатели недвижимости в элитных апарт-комплексах нечасто пользуются бесплатными социальными услугами.

Самые востребованные проекты с апартаментами «старой» Москвы в I полугодии 2021 года*

*указаны только сделки по ДДУ без учета продаж по ДКП, а также учитываются только сделки физлиц (без оптовых покупок)

Источник: «Метриум»

Предложение

При том, что спрос на апартаменты значительно возрос, объем предложений этого формата недвижимости заметно уменьшился. За II квартал 2021 года снижение составило 22,4%, а за год эта цифра достигла 42,9%. На конец I полугодия в продаже были доступны апартаменты в 153 корпусах, возведенных или возводимых в рамках 95 проектов, а общая площадь помещений составляла 365,8 тыс. м². И, хотя количество корпусов уменьшилось лишь на 12%, площадь предложений сократилась на 53% относительно показателей первых 6 месяцев предыдущего года.

Динамика объема предложения на рынке апартаментов Москвы

Источник: «Бест-Новострой»

Причина отрицательной динамики – недостаточное количество новых проектов. В первом полугодии 2021 года в столице зарегистрировано 11 новых проектов, суммарная площадь апартаментов в которых превышает 340 тыс. м2, однако этого не хватает для удовлетворения растущего спроса. На дефицит проектов влияет специфика рынка апарт-комплексов – для их возведения используют только участки, на которых не разрешено жилое строительство. А для многих девелоперов этот формат не привлекателен из-за неопределенности его правового статуса.

Новые проекты с апартаментами, вышедшие на рынок Москвы в I полугодии 2021 года

Источник: «Бест-Новострой»

Цены

Годовое подорожание апартаментов на рынке первичной недвижимости по данным АН «Бон Тон» составило 32,9% и достигло среднего уровня 432 тыс. рублей (было 325 тыс. рублей). Наибольший рост отмечен в комфорт-классе – на 41,5% (до 244,2 тыс. рублей), в бизнес классе цена поднялась на 30,3% (309,3 тыс. рублей), в премиум-сегменте – 27% (646,5 тыс. рублей).

Немногим отличается и аналитика «Бест-Новострой»:

Цифры подтверждают, что рост стоимости квадратного метра апартаментов примерно соответствует темпам подорожания на рынке квартир в новостройках. К общему росту цен на рынке недвижимости в данном случае добавилась активизация спроса на фоне уменьшения доступных предложений. Один из факторов повышения стоимости квартир – возможность использования льготной ипотеки. На апартаменты эта преференция не распространяется, но разницы в инвестиционной цене на 15-20% достаточно для стабильного сохранения покупательского спроса.

При этом эксперты отмечают еще одну особенность рынка апартаментов – минимальный рост бюджета покупки либо даже его снижение, невзирая на возрастание цены 1 м².  Это объясняется тенденцией девелоперов к уменьшению средней площади отдельных помещений – в результате при возрастании стоимости метра снижается номинал лота.

Динамика цены лота на рынке апартаментов Москвы

Источник: «Бест-Новострой»

Привело к такому положению именно отсутствие государственных дотаций в виде субсидируемой ипотеки для покупки апартаментов, что ограничивает возможность повышения цены лота.

Среди наиболее привлекательных по сочетанию цены, качества строительства, удобства локации и иных потребительских характеристик предложений на рынке апартаментов Московской области  – проект DOM SMILE от застройщика ООО СЗ АРТКЛАСС-ДЕВЕЛОПМЕНТ. Позвоните или посетите наш офис продаж и получите подробную информацию о преимуществах жилого комплекса и выгодных вариантах приобретения помещений в нем.