Тренд последнего десятилетия на рынке жилой недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и иных городов России – предложения застройщиков о приобретении вместо традиционных квартир недорогих апартаментов. Но перед такой покупкой рекомендуется взвесить все плюсы и минусы, оценить преимущества и недостатки. В частности, следует выяснить – насколько дороже коммуналка в апартаментах и какую долю она займет в общей сумме расходов на содержание жилья.
Почему стоимость коммунальных услуг выше
При всей визуальной схожести квартир и апартаментов последние по действующим законам считаются нежилыми помещениями. Тарифы коммунальных служб отличаются для разных видов недвижимости:
- для помещений, отвечающих установленным нормами и правилами требованиям для постоянного проживания действует льготная ставка оплаты «коммуналки»;
- для коммерческой нежилой недвижимости, которая предположительно приобретена для извлечения дополнительной выгоды, предусмотрена полная оплата услуг.
Апартаменты, как нежилое помещение, входят во вторую группу, даже несмотря на то, что для многих владельцев или арендаторов являются местом проживания на постоянной основе. Соответственно, и стоимость коммунальных платежей в апартаментах остается более высокой – разница в платежах зависит от нескольких факторов и достигает 10-15% в крупнейших городах России.
Планировалось, что в 2021 году удастся на законодательно уравнять правовой статус апартаментов и квартир, но пока этого не произошло и поправки по-прежнему находятся в стадии редактирования.
Расчет стоимости коммунальных услуг в апартаментах
На размер коммунальных платежей в апартаментах влияют не только объемы потребления (воды, тепла, газа, электричества), но и установленные на федеральном и региональном уровне разделение потребителей на группы и тарифы для каждой из них.
Электроэнергия
Категоризация потребителей электричества, определенная в 2011 году Постановлением Правительства РФ №1178, включает такие группы:
- население и приравненные к нему категории, перечисленные в приложении 1 – объединения граждан (СНТ, ТСЖ и пр.), воинские части и т.д. Подчеркнуто, что электроэнергия, которую потребляют попавшие в этот список субъекты, не должна быть использована в коммерческих нуждах;
- организации ЖКХ;
- коммерческие организации и предприятия сферы электроснабжения.
Для первой группы потребителей электроэнергии действует льготный тариф, предусматривающий применение понижающего коэффициента. Последний варьирует в диапазоне от 0,7 до 1, а полномочия определения конкретной цифры делегированы местным органам управления. Расчет платежей происходит путем умножения начисленной по номиналу суммы на установленный понижающий коэффициент.
Апартаменты по закону не входят в категорию жилых помещений, поэтому их владельцев и жильцов не причисляют к категориям «население и приравненные к нему лица». Следовательно, коммунальные платежи за электричество в апартаментах рассчитываются по базовому, а не по льготному тарифу.
Иные коммунальные услуги
Аналогичным образом – по полному тарифу – придется платить и за остальную «коммуналку». Какие коммунальные платежи в апартаментах, помимо электроэнергии, относятся к числу обязательных (состав их варьирует в зависимости от структуры и специфики инженерных сетей дома):
- холодное и горячее водоснабжение;
- водоотвод (канализация);
- подача газа;
- отопление;
- обслуживание мест общего пользования – аналог квартирной платы.
Последнее понятие применительно к нежилым зданиям в законе отсутствует, поэтому юридическим обоснованием платежей за содержание лестничных пролетов и площадок, коридоров, подвалов, чердаков и т.п. стало приравниванием их к квартплате в многоквартирных домах. Жилищный кодекс РФ в соответствующих статьях устанавливает ответственность собственников квартир за поддержание в надлежащем порядке общего имущества всех жильцов, что зафиксировано и в Постановлении Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009 года. Именно эти расходы составляют большую часть стоимости коммуналки в апартаментах Москвы, Санкт-Петербурга и иных городов.
Тем не менее, аналогия регламентирует только обязанности жильцов, но не распространяется на величину платежей – в апарт-комплексах не могут применяться тарифы ЖКХ. Коммуналка в апартаментах оплачивается по ставкам, указанным в заключаемом с управляющей компанией договоре – так решил Верховный Суд в октябре 2018 года (Определение № 310-КГ18-16918).
Сервисные апартаменты
Отдельного упоминания заслуживает оплата услуг управляющей компании в случае приобретения «сервисных апартаментов» - эта цифра может оказать больше, но и услуги предоставляются совсем другие.
Речь идет о помещениях в ряде апарт-отелей, целевое предназначение которых – сдача в аренду с предоставлением комплексного дополнительного сервиса (стирка белья, уборка и т.п.). Это больше напоминает гостиницы с отличием в более длительном сроке проживания. Стоимость таких услуг устанавливается взявшей на себя услуги управления домом компанией и занимает немалую долю в общей сумме расходов собственника – это фактор следует учесть перед инвестированием в недвижимость в коммерческих целях.
Земельный налог
Еще одна статья расходов, оказывающая влияние на то, сколько стоит коммуналка в апартаментах – налог на землю, на которой возведено здание. Иногда участок, выделенный под строительство, находится в частном владении, но чаще застройщик берет его в аренду у государства. После сдачи дома в эксплуатацию земельный участок или продолжает пребывать в аренде, или передается собственникам помещений в качестве общей собственности.
Уплата земельного налога – обязанность каждого собственника участка, но владельцы квартир в многоквартирных домах освобождены от него (ст. 389 ч. 2 п. б) Налогового кодекса РФ).
Для апартаментов упомянутая выше льгота не предусмотрена. Следовательно, при начислении земельного налога на участок, выкупленный в собственность владельцами помещений в апарт-комплексе, используются коммерческие ставки. Аналогичным образом собственники апартаментов оплачивают стоимость арендуемого участка.
Взнос за капремонт
Статья расходов, по которой владельцы квартир имеют меньшие выгоды, чем собственники апартаментов – взносы на капитальный ремонт находящегося в общем пользовании имущества. Они перечисляются на локальный счет дома либо поступают в централизованный фонд и обязательны, на основании положений статей 169 и 171 ЖК РФ, для собственников:
- жилых помещений в многоквартирном доме;
- нежилых помещений в нем же.
Комплексы апартаментов не входят в категорию многоквартирных жилых домов, поэтому уплата взносов на проведение по мере необходимости капитального ремонта по закону не входит в их обязанность.
Несмотря на большую, в сравнении с квартирами, стоимость коммунальных услуг в апартаментах Московской области и других городов, намного меньшие инвестиционные вложения принесут владельцу очевидную выгоду. За счет разницы в цене квартир и апартаментов можно не один год оплачивать коммуналку.
Сотрудники отдела продаж комплекса DOM SMILE помогут сделать расчеты рентабельности приобретения помещений в нем и подробно ответят на иные технические и организационные вопросы, касающиеся покупки недвижимости от застройщика ООО СЗ АРТКЛАСС-ДЕВЕЛОПМЕНТ.