Приобретение жилья в доме, только недавно сданном в эксплуатацию по завершению строительства – радостное событие, сопровождаемое массой приятных хлопот. Но даже сам факт проживания в новых апартаментах, с выполненным ремонтом и полной обстановкой, еще не позволяет совершить с ней такие действия, как обмен, продажа, дарение, оформление в залог. Для этого нужно оформить право собственности на апартаменты в новостройке, и сделать это в строгом соответствии с требованиями нормативных актов.
Когда возможна регистрация права собственности
Окончание строительных работ и получение ключей от дома не означают возможности его оформления. Нередки ситуации, когда не первый день занимающие апартаменты в недавно возведенном доме жильцы не обладают никакими фактическими правами на жилплощадь. Оформить в собственность апартаменты в Москве или ином городе РФ можно только после реализации застройщиком комплекса мероприятий:
- подготовкой протокола о присвоении недвижимости статуса коммерческой;
- получения в БТИ техпаспорта объекта с детализацией его характеристик, включая количество этажей, планировочные решения, общий метраж и размер локальных помещений;
- получение разрешительного документа на введение объекта в эксплуатацию, которое выдает Департамент архитектуры и градостроительства;
- постановки дома на кадастровый учет с получением на него кадастрового паспорта в Росреестре;
- присвоения новому объекту собственного почтового адреса.
Перед проведением сделки по покупке недвижимости получите и проверьте информацию, введен ли застройщиком дом в эксплуатацию и завершена ли регистрация пакета обязательных документов. Если строительство завершено, но объект не оформлен в установленном порядке, разумным решением станет отложить покупку до окончания процедуры либо сделать выбор в пользу иной недвижимости.
Приобретение недвижимости, после сдачи объекта, в не оформленном должным образом в соответствующих инстанциях доме чревато вероятностью возникновения серьезных проблем. Иногда на завершение перечисленных формальностей у застройщика уходит 1,5-2 года и более, что приводит к необходимости инициации судебных разбирательств.
Самостоятельное оформление апартаментов в собственность: шаг за шагом
Решение вопроса, как оформить собственность на апартаменты в новостройке после ее покупки, включает две последовательных стадии:
- оформление юридической документации;
- завершение регистрации права собственности.
Оформление документов
Обращение в государственные инстанции для узаконивания права собственности на недвижимость требует предварительной подготовки пакета предусмотренных законом документов. Обязательно наличие:
- договора долевого участия в завершенном строительстве;
- кадастрового паспорта с детализированным планом-схемой;
- ипотечного договора, если покупка будет выполнена с помощью кредитной программы;
- одобрения органа опеки при оформлении собственности на апартаменты или доли в ней на несовершеннолетнего.
Договор долевого участия предусматривает обязательство одной стороны – застройщика – возвести дом в оговоренный срок. Строительство ведется собственными силами либо с участием привлеченных организаций. После ввода строения в эксплуатацию на основании полученного разрешения соответствующие объекты должны быть переданы второй стороне – дольщикам. В обязанности участников долевого строительства входит оплата указанной в договоре денежной суммы и принятие передаваемого объекта при наличии разрешительной документации на ввод в эксплуатацию.
- Акт приема-передачи
Приемо-сдаточный акт оформляет застройщик, а его подписание происходит на стадии покупки либо в иное время на основании заявления покупателя. Для получения акта требуется предоставить застройщику соответствующее заявление и согласовать условия встречи с сотрудником строительной компании. Вместе с ним проводится тщательный осмотр помещения, проверка качества интерьерных работ, надежности функционала инженерных систем. При отсутствии замечаний и разногласий стороны подписывают акт.
- Кадастровый паспорт
Этот документ, в структуру которого включены план-схема или экспликация, выдает БТИ. Ранее постановка отдельных апартаментов на кадастровый учет выполнялась в индивидуальном порядке, поскольку застройщик получал только план строения в целом. По действующим ныне правилам жилплощадь уже поставлена на учет, поэтому достаточно обращения в БТИ для получения кадастрового паспорта и плана-схемы. Выдача документов происходит после визита на объект техника для проверки соответствия планировки и габаритных параметров изначально утвержденному плану.
Важно! Если обнаружатся расхождения в размерах либо проведена перепланировка помещений, выявленные изменения потребуется узаконить в БТИ.
- Договор займа
За получением ипотечного договора обращаются в кредитующую организацию. Один экземпляр заемщику передается после подписания кредитного договора. В случае утери дубликат документа будет выдан после личного обращения в банк с паспортом. Если же клиент полностью погасил кредит, ему будет выдана банком закладная.
- Разрешение органов опеки
Стандартный срок выдачи местными органами опеки разрешительного документа – 14 дней спустя даты получения заявления, в котором необходимо указать причину обращения. К заявлению прикладывают паспорта родителей (опекунов), свидетельство о рождении ребенка (детей), полученный приемо-сдаточный акт на апартаменты.
Три способа оформления права собственности в новостройке
На то, сколько времени потребуется оформить апартаменты в собственность, влияют наличие и оперативность сбора недостающих документов, а также выбранный способ подачи заявления на оформление.
В составе стандартного пакета, предоставляемого в Росреестр, необходимо присутствие:
- удостоверяющих личность документов: паспорта гражданина РФ (свидетельства о рождении для собственников младше 14 лет), удостоверения беженца или формы 2-П и др.;
- договора, доказывающего право владения (купли-продажи или участия в долевом строительстве). Предоставляется оригинал и две его копии;
- подписанного в ходе встречи застройщика и покупателя акта приема-передачи;
- кадастрового паспорта объекта с экспликацией;
- бумажной квитанции об оплате госпошлины;
- договора займа или ипотечного кредитования (либо закладной) при покупке апартаментов в ипотеку, а также разрешения от органов опеки при наличии в составе собственников лиц младше 14 лет;
- заверенной нотариусом доверенности при ведении дел через третье лицо.
Для оплаты пошлины заявитель выбирает удобный для себя вариант: в кассе банка или Росреестра, через банкомат, на сайте Госуслуги в режиме онлайн.
Важно! Состояние подаваемых документов обязано отвечать требованиям ст. 18 ФЗ №122: бумажные носители должны быть целыми и не содержать исправлений, помарок, написанных карандашом букв, слов или фраз.
Для подачи заявления на регистрацию права собственности доступен выбор из трех способов.
- Обращение в МФЦ
Сотрудники многофункционального центра выполняют проверку документов на соответствие нормам составления и отсутствие ошибок, сшивают и оформляют их по установленному образцу, отправляют для последующей проверки в Росреестр. Такая процедура потребует дополнительных 2-3-х дней для завершения бюрократических формальностей, но при этом заявитель регулярно получает СМС-уведомления о поэтапном продвижении рассмотрения его заявки. Если то, сколько дней придется оформлять апартаменты в собственность, не критично для нового владельца недвижимости, такой способ подачи считают наиболее комфортным.
- Через портал Госуслуги
Начальный этап оформления – оплату госпошлины и подачу заявления – с помощью этого онлайн-сервиса можно выполнить с домашнего компьютера. После отправки заявления произойдет перенаправление на веб-ресурс Росреестра, где заявителю потребуется не только предоставить данные о себе и недвижимости, но и прикрепить копии обязательных документов в электронном формате.
После принятия онлайн-заявки будет назначен день и час для визита в Росреестр с оригиналами сканированных документов, то есть личного посещения инстанции избежать не удастся. Для дальнейших действий на портале Госуслуги потребуется использование электронной цифровой подписи (ЭЦП).
- Через Росреестр
Это более быстрый, в сравнении с обращением в МФЦ, способ, но требующий самостоятельного правильного заполнения заявления и сшивания бумажных документов. Принятые поправки к ФЗ № 218 от 13 июля 2015 г. разрешают обращение с заявлением в любое отделение Росреестра, а не только в курирующее район приобретения жилплощади. Однако распространенной проблемой остается выбор времени для посещения этого госоргана, поскольку нередко очередь заполнена на несколько ближайших дней и даже недель.
Важно! Закон требует присутствия при подаче заявления всех собственников с документами, подтверждающими личность, а также представителей застройщика и кредитующей организации при покупке апартаментов в ипотеку. Следует заранее согласовать с каждым из них время визита в МФЦ или Росреестр.
После принятия сотрудником Росреестра или МФЦ пакета документов заявитель получает от него расписку, в которой приведен полный список переданных документов и указан срок их готовности. Звонок на контактный номер телефона поможет уточнить состояние дела, для чего потребуется назвать его номер, обозначенный на расписке.
На практике средний срок оформления документов на регистрацию права собственности апартаментов в новостройке составляет 17-18 дней. Задержками для процедуры становятся найденные ошибки, неточности или вызывающие подозрение данные, что потребует от сотрудников Росреестра проведения дополнительных проверок корректности приведенных сведений.
По факту готовности удостоверяющей право собственности выписки из ЕГРП заявителя приглашают посетить офис организации для получения документа. Свидетельство выдается каждому из собственников после предъявления их паспортов и полученной ранее расписки.
Два дополнительных способа оформления права собственности
Как оформить собственность на апартаменты в новостройке иными путями, если перечисленные способы по каким-либо причинам вас не устраивают?
- Участие застройщика
В случае приобретения недвижимости по договору долевого участия ответственные сотрудники компании-застройщика самостоятельно реализуют процедуру оформления документов, сбора требуемых бумаг, выдачи выписок из ЕГРН на основании полученных от дольщиков доверенностей. Специалисты рекомендуют в договор о делегировании прав на оформление обязательно включать пункт, предусматривающий ответственность исполнителя за нарушение указанных сроков. Это стимулирует застройщика к ускоренному решению поставленной задачи во избежание материальных потерь в виде штрафных санкций.
- Услуги агентства недвижимости
Персонал компаний, специализирующихся на проведении операций с недвижимостью, обладает необходимыми навыками, хорошо знаком с нюансами оформления права собственности, алгоритмом выполнения работ, актуальными требованиями нормативных актов. При наличии доверенности АН берет на себя решение всего комплекса процедурных вопросов, а при ее отсутствии от клиента потребуется лично посетить Росреестр для подписания входящих в пакет обязательной документации бумаг.
Застройщик не выдает документа: что делать
Задержки с оформлением и предоставлением разрешительной документации – актов, свидетельств и т.п. – происходят как со стороны застройщика, так и со стороны государственных органов. В любой из таких ситуаций пострадавшей стороной остаются люди, вложившие деньги в покупку недвижимости, поскольку не имеют возможности своевременной регистрации права собственности.
Единственно правильный выход при возникновении подобных проблем – обращение в суд. Но здесь податель иска сталкивается с юридической коллизией: для признания права собственности суд потребует предоставления тех документов, которые не были выданы застройщиком, поскольку именно они подтверждают право истца на владение недвижимостью. С решением этой непростой задачи способны справиться юристы с достаточным опытом и квалификацией – лучше воспользоваться их услугами, чем впоследствии расплачиваться за самостоятельно допущенные ошибки.
Оптимальный вариант при обращении к юристам – подготовка коллективного иска. Судебная практика свидетельствует, что такие дела почти всегда решаются в пользу истцов и они приобретают права на купленное помещение. Юристы сумеют оперативно подготовить и грамотно оформить требуемые для судебной тяжбы документы и станут представителем интересов покупателей недвижимости в ходе слушаний дела. Сколько стоит оформить апартаменты в собственность с привлечением специалистов по жилищному праву - - зависит от совокупности привходящих факторов, но цель в любом случае окупает затраты.
Обязательно ли спешить с оформлением права собственности на апартаменты в новостройке
Срочность регистрации прав на собственность не оговорена законодательно. Владелец, по своему усмотрению, может отложить эту процедуру на несколько месяцев. Но оперативное получение выписки из ЕГРН предоставляет собственнику ряд преимуществ. Так, ему становятся доступными:
- оформление временной регистрации – своей и членов семьи, без чего в некоторых случаях невозможно проведение важных юридических, финансовых и прочих операций;
- сделки с недвижимостью – продажа, обмен, дарение и т.п.;
Покупка и оформление права собственности на помещение в новостройке: риски и препятствия
- Вложение денег на стадии строительства
Наиболее надежное, хоть и менее выгодное в финансовом аспекте, решение – приобретение апартаментов в доме, строительство которого находится на финальной стадии, либо в уже прошедшем процедуру сдачи в эксплуатацию.
Для того, чтобы снизить риски затягивания строительства на месяцы и даже на годы сверх предварительно установленных сроков, деньги вкладчиков размещают на эскроу-счетах. Одна сторона сделки - покупатель, вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки - застройщик, получит только после того, как выполнит свои обязательства.
- Форма договора
Используют либо стандартный договор купли-продажи, либо ДДУ – договор долевого участия. ДДУ считается предпочтительным, поскольку:
- исключает вероятность продажи одних апартаментов нескольким лицам;
- избавляет покупателя от возможных проблем при оформлении участка земли, на котором ведется строительство – они полностью ложатся на застройщика;
- сводит к минимуму затраты времени покупателем на оформление права собственности – эти вопросы застройщик также решает самостоятельно.
- Банковская аккредитация объекта
Этот фактор важен для одобрения банковского ипотечного кредита. При отсутствии аккредитации компании-застройщика или возводимого им объекта в банке вероятность получения займа минимальна. Информацию о том, входит ли застройщик в число партнеров предоставляющих кредиты банков, указывают на сайте строительной компании и на соответствующих страницах веб-ресурсов кредитных организаций.
- Неготовность апартаментов к заселению
Обязательное условие оформления права собственности – подписание сторонами приемо-передаточного акта. Подпись покупателя под ним без дополнительных примечаний означает, что он полностью удовлетворен качественным состоянием жилого помещения. Если же возникла необходимость срочной регистрации прав собственности, а в апартаментах обнаружены недостатки, то в акте необходимо подробно отразить выявленные дефекты, а от застройщика получить письменное обязательство по их устранению.
- Регистрация на одного собственника
Если жилье куплено в равных долях или в ДДУ фигурирует несколько собственников, для оформления апартаментов на одного собственника потребуется:
- оформления дарственной в пользу одного собственника при покупке недвижимости по договору купли-продажи;
- регистрация в Росреестре договора, по которому права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, уступаются одному владельцу.
При наличии сомнений или непредвиденных сложностей при оформлении права собственности на объект недвижимости обратитесь к грамотному юристу – это поможет сберечь, как минимум, время и нервы, а нередко – и немалые деньги.