В 2020 году доля жилья, купленного в новостройках с помощью программ ипотечного кредитования, достигла 90%. Факторами, стимулирующими рост спроса на покупку, стали, как рост доходов граждан РФ, так и повышение степени защищенности вложенных средств, благодаря привлечению при строительстве домов счетов эскроу. При среднем сроке кредита 18 лет для большей части заемщиков актуален вопрос - как досрочно погасить ипотеку и насколько это выгодно для собственного бюджета.
Популярность, правильность и пользу решения о досрочном погашении ссуды подтверждает статистика: на закрытие ипотеки у заемщика обычно уходит не более 10 лет. Изначальный выбор близкого к максимальному срока кредитования - страховка от форс-мажорных ситуаций в финансовой сфере из-за экономической нестабильности в стране. Стремление же досрочно погасить ипотеку частично или полностью обусловлено желанием не только уменьшить денежные потери, но и избавиться от психологического давления.
Когда выгодно досрочное погашение
Безальтернативный ответ на вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно, дают положения утвержденного 19.10.2011 года ФЗ-284 и ст. 810 ГК РФ. Возможен как частичный, так и полный возврат суммы займа при обязательном извещении об этом кредитующей организации. Законом минимальный срок подачи такого уведомления до совершения платежа ограничен 30 днями, но в условиях конкретного договора стороны имеют право прописать и меньший период.
Важно! При отсутствии соответствующего заявления от заемщика списание внесенной суммы будет выполнено банком в счет очередного месячного взноса.
Аннуитет - доминирующий в банковской среде способ погашения кредитов. С учетом этого факта, ответ на вопрос - выгодно ли погасить ипотеку досрочно, зависит от того, на какой стадии действия договора запланирована выплата. Максимальные преференции принесет опережающий платеж, выполненный на протяжении первой трети срока кредитования, когда в сумме ежемесячных взносов преобладают проценты по долгу, а не его тело. В завершающей же трети договорного срока решение гасить кредит досрочно не принесет ощутимых материальных дивидендов.
Какие варианты досрочного погашения доступны заемщику
После того, как клиент принял решение погасить часть ипотеки досрочно и внес соответствующую сумму, банк составляет новый график платежей по предпочтительной для заемщика схеме.
- Уменьшение срока действия ипотечного договора
В таком случае происходит сокращение в составе регулярного платежа доли процентов и возрастает часть, направленная на погашение тела займа. Уменьшение суммы начисленных процентов помогает минимизировать размер итоговой переплаты при сохранении изначально определенного размера платежа.
- Уменьшение величины платежа
При снижении суммы долга банк «растягивает» его остаток и проценты на неизменный срок кредитования. В результате размер ежемесячных выплат уменьшается, что облегчит нагрузку на бюджет, но итоговая выгода будет меньшей, чем в первом варианте.
- Комбинирование вариантов
Как быстро погасить ипотеку досрочно при стабильном уровне дохода:
- внести разово крупную сумму для перерасчета величины платежа в меньшую сторону;
- продолжать выплаты в сумме, установленной при первоначальном заключении договора;
- за счет накапливаемых переплат и внесения по мере возможности дополнительных сумм сокращать срок выплаты кредита.
Экономии удается достичь при любом варианте досрочного погашения займа, но универсального решения не существует. Заемщику следует определить приоритеты: получить большую выгоду в долгосрочной перспективе за счет сокращения срока действия договора, либо «разгрузить» ежемесячный бюджет. На окончательное решение влияют также условия и валюта кредитования:
- заем в валюте рекомендуется погасить в кратчайшие сроки для минимизации рисков влияния внешних факторов;
- при кредитовании в рублях уменьшение платежа оставляет больший простор для маневра в зависимости от финансового состояния плательщика.
Пример расчета выгоды досрочного погашения ипотеки
Выполнить калькуляцию суммарных затрат и итоговой финансовой выгоды помогут несложные математические расчеты:
- заемщику предоставлен льготный ипотечный кредит (ставка 6,5%) в сумме 3 млн рублей сроком на 20 лет;
- размер ежемесячной выплаты - 22 367 рублей;
- переплата по окончанию срока действия ипотеки - 2 368 706 рублей.
Если заемщик в течение года сумел накопить 300 тыс. рублей и внес их в счет погашения ссуды, то, в зависимости от варианта, который предпочтет выбрать, получит такие выгоды:
- при сокращении срока ипотеки на 41 месяц регулярный платеж не изменится, а итоговая переплата составит 1 746 541 рубль. Величина экономии - 620 223 рубля;
- если уменьшить месячный показатель обслуживания долга до 20 066 рублей, то переплата уменьшится до 2 145 121 рубля, что позволит сэкономить только 221 643 рубля.
Условия досрочного погашения ссуды полностью или частично
Частично или полностью погасить ипотеку досрочно клиентам разрешает каждый российский банк, начиная уже со второго дня пользования кредитом. Обязательное условие - предварительное уведомление банка перед внесением внеочередного платежа:
- при частичном погашении - в режиме онлайн с помощью приложения на сайте кредитора;
- при внесении всей суммы - в отделении банка.
При отсутствии заявления банк просто зачтет перечисленную сумму на кредитный счет заемщика для дальнейшего списания регулярных платежей, что никак не отразится на величине итоговой переплаты.
В заявлении указывается выбираемый заемщиком вариант погашения - с уменьшением срока или величины разовых платежей. В договоре прописаны все нюансы процедуры и алгоритм ее выполнения, а также декларируются дополнительные условия, предъявляемые кредитующей стороной. Например, минимальная сумма, которую досрочно разрешает внести Сбербанк, составляет 30% или более от ежемесячного платежа.
Как вносить платежи
Наибольшую выгоду заемщику принесет внесение денежных средств для досрочного погашения ипотеки в день, обозначенный договором датой ежемесячного платежа. В этом случае вносимая сумма полностью зачтется в счет уменьшения тела кредита. Если же внеплановый платеж совершен спустя несколько дней от указанной даты, то за каждый из них банк насчитает и спишет из внесенной суммы проценты за пользование ссудой.
Когда планируется полное погашение ипотеки ранее договорного срока, процедура включает:
- составление заявления в кредитную организацию;
- расчет сотрудником банка точного размера выплаты с учетом процентов, накопившихся до дня совершения транзакции;
- внесение заемщиком начисленной суммы на названный счет;
- полное списание оставшейся по кредиту суммы и закрытие долга в определенный банком день.
По завершению всех формальностей возникает вопрос - что делать, когда заемщик досрочно полностью погасил ипотеку? Прежде всего, следует добиться возврата части суммы, выплаченной за страхование ипотеки. Возврат будет наибольшим при погашении долга в начале года, но часть средств (около 25%) будет удержана страховщиком в счет оплаты обслуживания страхового договора. Затем, с полным пакетом документов, необходимо посетить Росреестр или МФЦ для снятия с купленной недвижимости обременения и перевода жилья в личную собственность.